La seguridad en los edificios debe ser considerada y prevista desde los cimientos, tomando en cuenta tanto lo determinado en el código de edificación local según el uso (destino) previsto, como en la legislación, reglamentación y ordenanzas que aportan recomendaciones para la prevención de riesgos naturales, tecnológicos y antrópicos.
Es apropiado y aconsejable que en el diseño de una nueva construcción, además de arquitectos e ingenieros intervenga un profesional de higiene y seguridad. Finalizada la obra resultará difícil y a veces imposible realizar modificaciones, adecuar salidas y ascensores, proteger instalaciones eléctricas, etc.
Cada jurisdicción tiene su propia normativa tendiente a preservar la seguridad en edificios o adopta la de otra que considera aplicable en su territorio.
Tomando como referencia el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las disposiciones de su Código de edificación se refieren desde la construcción hasta la demolición y consideran características estructurales e instalaciones eléctricas, térmicas, sanitarias, etc.
Prevé además el control de construcciones, la obligatoriedad de supervisión de obra por profesionales habilitados, inspecciones de muestreo y la intervención municipal cuando considere que está en riesgo la seguridad de las personas por su mal estado o afectado por un peligro.
Cabe aclarar que por “mal estado” se refiere a tanto a deterioro de la construcción, de sus instalaciones y/o de las condiciones de higiene que impliquen riesgo o peligro latente.
Los controles que efectúan las ART para verificar las condiciones laborales de los encargados de edificio afiliados también son un buen recurso para conocer las normas de seguridad aplicables, medios y medidas a implementar y para controlar si todo está acorde a lo requerido, ya que la legislación en materia de Higiene y Seguridad en el trabajo (Ley 19587 – Dec. Reg. 351/79) y Prevención de riesgos laborales (Ley 24557) establecen pautas para que los lugares de trabajo sean seguros y su ámbito de trabajo son los espacios comunes de los edificios.
¿Quién es responsable de la seguridad del edificio?
El propietario del edificio es responsable del mantenimiento y conservación del buen estado de la estructura, de su aspecto exterior, de sus instalaciones y su funcionamiento, su seguridad, salubridad e higiene.
En el caso de edificios de propiedad horizontal, regidos por la Ley Nacional 13512, el titular de cada unidad habitacional es responsable de la conservación y mantenimiento de su propiedad y de sus acciones que puedan afectar a otros propietarios o zonas y/o servicios de uso común.
Todos los espacios y objetos de uso común son de responsabilidad compartida por todos los copropietarios, por ejemplo: cimientos, galerías, vestíbulos, escaleras, puertas de entradas, ascensores, montacargas, calderas, tanques de agua, sótanos, azoteas, etc.
La obligación de disponer controles, mantenimiento, reparaciones y reemplazo de esos espacios y objetos de uso común recae en el Administrador del edificio, quien también es responsable de denunciar ante el Gobierno de la Ciudad si verifica ejecución de obras sin permiso o situaciones irregulares, según lo dispuesto por la Ley 3254 sancionada en Noviembre de este año, modificatoria de la Ley 941 – C.A.B.A. por medio de la cual se creó el Registro de Administradores de consorcio.
También es su función asegurar al personal contratado y el edificio contra incendio y accidentes.
Hay que tener presente que toda instalación, reparación y verificación, debe ser realizada por un profesional habilitado para esa función, sin excepciones.
¿Qué debe verificarse para prevenir riesgos en el edificio en el que habitamos?
En todo edificio, deben realizarse acciones para preservar el estado de conservación, evitar accidentes y riesgos higiénicos y disponer medios de prevención ante una emergencia.
- Controles periódicos
Todos tienen en común que deben ser efectuados por profesionales habilitados y registrados ante el GCABA, con la periodicidad dispuesta por la reglamentación vigente y ser documentados.
- Ascensores y montacargas.
Requieren un servicio mensual de verificación y mantenimiento que será registrado en el libro rubricado por el GCABA mediante el cual también notificará las reparaciones que deban efectuarse y en tarjetas de control de conservación, dispuestas en lugar visible de la cabina o en su acceso, donde conste firma del conservador y fecha del control.
La asistencia técnica por desperfectos eventuales debe ser realizada por el mismo profesional, no pudiendo en ningún caso intervenir el encargado o un miembro del consorcio.
En caso de siniestro o desperfecto grave el profesional debe mantener interrumpido el funcionamiento hasta su solución total e informar a la autoridad de aplicación antes de la 24 hs. de ocurrido.
El Código de edificación puntualiza las tareas y frecuencia del mantenimiento a realizar, entre las que se encuentran: limpieza del cuarto de máquinas y general de tableros, controles, poleas, etc.; lubricación de mecanismos, verificación de funcionamiento de instalación eléctrica, freno, parada de emergencia, cerraduras de puertas, limitador de velocidad, conexión de puesta atierra, tensión de cables, control de maniobras, etc.
No están permitidas la puertas tijeras en las cabinas. Deben reemplazarse o en su defecto recubrirse hasta una altura de 1,20 m. con material de resistencia ignífuga aprobado por el INTI.
- Frentes y balcones.
Su estado de conservación y mantenimiento debe ser evaluado mediante a una inspección técnica específica en relación a la antigüedad del edificio, establecida en el Código de edificación, y acreditado mediante la certificación establecida por la Ley 257.
Se controla que el deterioro de cornisas y balcones para evitar que pueda ocasionar desprendimiento de partes flojas.
- Tanques de agua
Deben efectuarse semestralmente limpieza, desinfección y análisis bacteriológico de comprobación de potabilidad y anualmente un análisis físico químico. El mismo tratamiento debe efectuarse en las cisternas.
El acceso a los mismos debe conservarse en buen estado.
- Desinsectación.
Se dejará constancia de los métodos, elementos y sustancias empleadas, existencia o no de rastros de plagas.
- Instalaciones eléctricas.
Las instalaciones deben contar con llaves térmicas, disyuntores diferenciales y sistema de puesta a tierra (jabalina) que requieren verificaciones periódicas de su estado por parte de electricistas matriculados.
Se efectuarán mediciones de conductividad y resistividad anuales de la puesta a tierra.
Deben repararse filtraciones en las proximidades de los tableros eléctricos y evitar la humedad en el ambiente.
Deben reemplazarse los sistemas con tapones por llaves térmicas y está prohibido utilizar en forma permanente instalaciones precarias o alargues.
- Instalaciones de gas.
Del mismo modo que con los sistemas eléctricos, toda instalación, modificación y control debe realizarla un gasista matriculado controlando ventilación del recinto, pérdidas, estado de llave de paso y cañerías.
- Iluminación de emergencia.
Las salidas y medios de escape deben contar con iluminación de emergencia que enciendan en forma automática ante cortes de energía. Pueden emplearse luminarias autónomas o equipos centrales.
El encargado de edificio tiene que efectuar pruebas semanales de funcionamiento y requerir verificación y reparación a un electricista matriculado si observa alguna anomalía.
- Calderas.
La instalación debe estar habilitada por el GCBA y por ENARGAS si utiliza gas natural y poseer ventilación.
Trimestralmente se efectúan controles y reparaciones por profesionales habilitados para su conservación y mantenimiento de instrumentos y dispositivos.
Los mismos controles deben realizarse en termotanques de 3000 litros o más.
- Extintores y servicios contra incendio.
El proveedor contratado verificará como mínimo cada tres meses, según metodología de Normas IRAM (Prueba hidráulica, estado de mangueras y del recipiente, etc.) y efectuará la recarga de los extintores por lo menos una vez al año.
Deberá disponerse como mínimo un extintor tipo ABC de 10 kg. (polvo químico seco) cada 200 m² de superficie por piso o fracción ubicados en lugares visibles y accesibles. En caja de escalera y/ o palieres se ubicará uno por piso y también uno encada lugar que tenga riesgo de incendio: sala de máquinas del ascensor, sala de caldera, bauleras, garaje, sótano y próximo a tablero eléctrico.
- Seguridad física y vigilancia
Los servicios de seguridad privada dentro del ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires están regidos por la Ley 1913. El administrador o el consorcio deben verificar que la empresa cuyos servicios contrate cumpla con la ley mencionada, recordando que serán solidariamente responsables de los actos del personal ocurridos en su propiedad.
No existen reglamentaciones de seguridad a aplicar pero es aconsejable instalar puertas de acceso sólidas, mantener los accesos cerrados con llave, instalar sistemas de CCTV, designar una persona para el control de accesos o responsabilizar a cada propietario para que abra personalmente a sus invitados.
- Medidas preventivas.
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Restringir el acceso a espacios de riesgo como sala de máquinas de ascensores, tableros eléctricos, cuarto de medidores de gas, acceso a tanques de agua y todo lugar que esté expuesto a riesgos, a los profesionales habilitados a tal fin y en última instancia al encargado de edificio.
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No almacenar objetos en los cuartos y salas antes mencionados.
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No acumular combustibles en sótanos, bauleras y garajes.
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Mantener sótanos y bauleras en orden y ventilados,
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Indicar dentro de los ascensores o en su acceso carteles de carga máxima permitida.
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Señalizar en accesos o proximidades de ascensores la indicación de no utilizar en caso de incendio.
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Impedir el uso de los ascensores si no se encuentran en perfectas condiciones de mantenimiento que garanticen su seguridad constituyéndose en responsabilidad del consorcio si ocurriera un accidente por omisión o negligencia.
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Colocar bandas antideslizantes en escaleras que carezcan de recubrimiento rugoso.
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Colocar barandas continuas en todos los trayectos de escaleras, incluyendo sótanos, acceso a terrazas y tanques de agua.
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Instalar en lugar accesible un botiquín con elementos de curación de venta libre.
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Para la disposición de residuos deben utilizarse bolsas de material plástico o de otro tipo que impida que su contenido se desparrame en la vía pública. Serán impermeables a líquidos y emanaciones.
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Disponer vidrios y elementos punzo cortantes en recipientes y lugares adecuados para evitar cortes a quienes deben manipularla, y fuera del alcance de niños y animales.
Medios de prevención ante emergencias
En la construcción, además de las condiciones de accesibilidad para personas con capacidades disminuidas deben tenerse en cuenta que los medios de salida faciliten la evacuación en situaciones de emergencia.
Si no fueron previstos, deberán ser adaptados, considerando el uso y ocupación actual del edificio y los habitantes con discapacidades que lo habitan.
Mencionamos el requerimiento de extintores, iluminación de emergencia, señalización de salidas, existencia de barandas y peldaños antideslizantes o adaptados en escaleras.
En todo edificio o conjunto edilicio que se desarrolle en un predio de más de 8000 m2 se deberán disponer facilidades para el acceso y circulación de los vehículos de servicio público contra incendios.
Es imprescindible, aunque no obligatoria, la capacitación y la realización de simulacros para preparar a todos los habitantes sobre la forma de actuar ante una emergencia.
Mínimamente, cada consorcista debe conocer:
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los números a los cuales recurrir: bomberos, defensa civil, policía, emergencia médica si cuentan con el servicio;
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la forma de utilizar un extintor para afrontar pequeños incendios;
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los medios de salida que conducen al exterior;
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que no debe utilizar los ascensores si hay un incendio;
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que debe conducirse con celeridad pero mantener la calma.
Lic. Miriam Slater
Este artículo corresponde a la columna de Seguridad e higiene del programa radial de la Lic. Paula Alcoba, "Zona Segura" emitido el 07/12/09 por AM 1480 - http://www.zonaseguraradio.com.ar/ - http://www.radiofrecuencia93.com.ar/home.htm
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